Это должне знать каждый, так как подготовка к выходу на песию, должна начинаться не менее чем за 20-25 лет до этого события.
Многие даже и не представляют, как много опасностей нас подстерегает и какой комплекс проблем необходимо учесть при планировании
своей отставки и долгих лет жизни после нее.
Валентин Лосев имеет звание Elder Planning Counselor, специальное образование и опыт работы, который поможет всем правильно определить свою,
в том числе финансовую стратегию на многие годы вперед.
Крушение рынка информационных технологий на рубеже тысячелетий, биржевой кризис и падение деловой активности в Северной Америке после террористических атак на США 11 сентября 2001 года, вынудило правительство Канады к действиям, призванным стимулировать экономику страны. За этим последовало рекордное снижение учетной ставки государственного банка Канады (Overnight Rate) в январе 2002 года 2%. После относительного роста до 3,25% в середине 2003 года, учетная ставка вновь снизилась до 2% в апреле 2004. Это привело к уменьшению стоимости кредитов в коммерческих банках и послужило толчком для реабилитации различных сфер экономики. Более того, в Канаде в последние два-три года отмечается экономический бум и значительное снижение уровня безработицы. На этом фоне резкое уменьшение процентных ставок на рынке ипотечного кредитования до 2,15% годовых (плавающая процентная ставка) и 4 - 4,5% (фиксированная на 5 лет процентная ставка) привело к росту покупательной способности населения на рынке жилья и, следовательно, повышенному спросу на рынке недвижимости. Весьма быстро цены на жилые дома и кондоминиумы во всех без исключения 10 провинциях и 3 территориях Канады резко взлетели вверх. И хотя устойчивый рост продажи недвижимости продолжается уже седьмой год подряд, особо спекулятивный характер процесс продажи-покупки домов приобрел примерно 3 года назад. По статистическим данным канадской Ассоциации недвижимости (Canadian Real Estate Association), которая объединяет 82000 риэлторов, в 2005 году объем продаж жилых домов в Канаде с населением 32 миллиона человек за год вырос на 4,3% и достиг рекордного уровня - 534 тыс. 631. Рекорды поставлены также по объемам продаж в отдельно взятых городах: Ванкувере, Калгари, Эдмонтоне, Виннипеге, Торонто, Гамильтоне, Китченере, Монреале, Квебек-Сити, Сент-Джоне.
Средняя цена жилого дома в Канаде в декабре 2005 года составила $272 тыс.184 доллара (здесь и далее - канадские доллары. - Прим. автора), что на 8,6% выше по сравнению с декабрем 2004 года. В целом же рост цен на жилье в Канаде в течение 2005 года составил по разным оценкам от 9,7% до 14,5%.
Таблица 1
Сводные данные по жилой недвижимости. Декабрь 2005
Таблица 2
Средняя стоимость домов в Канаде
- Низкая процентная ставка ипотечных кредитов, рост количества рабочих мест и оптимистические настроения, характеризующие потребительский спрос, в результате стали причиной высокого уровня активности на рынке жилой недвижимости, - считает главный экономист канадской Ассоциации недвижимости Грегори Кламп (Gregory Klump). – И, конечно, главную роль среди всех факторов играет процентная ставка. Повышение процентной ставки будет также главной причиной того, что в 2006 году ожидается снижение активности на рынке недвижимости по сравнению с рекордными уровнями прошлого года.
Опасаясь «перегрева» экономики, Банк Канады уже начал плавно поднимать учетную ставку, заметно увеличив активность этого процесса с 7 июля 2005 года. Всего за полгода, до 24 января 2006 года, учетная ставка увеличилась с 2,5% до 3,5%. Соответственно, в среднем на 1- 1,5% стали повысились ставки ипотечных кредитов в коммерческих банках, трастовых компаниях и других финансовых институтах, занимающихся ипотечным кредитованием. Ожидается их дальнейшее повышение в течение года. Когда владельцы домов, заключившие контракты с фиксированной кредитной ставкой на 3 или 5 лет, должны будут перезаключать контракты уже по новым ставкам, это приведет к росту ежемесячных выплат за дом или кондоминиум. У экономистов есть вполне обоснованные опасения, что многие семьи просто не смогут позволить себе оплачивать жилье в новых условиях. Например, увеличение кредитной ставки на 1,5% при сумме кредита 200 тысяч долларов в течение 5 лет увеличат стоимость обслуживания ипотечного кредита на 14 тыс. 421 долларов.
Увеличение цен на природный газ в декабре 2005 года на 11,9% и топливного мазута на 16,2% по сравнению декабрем 2004 г. как следствие резкого роста цен на нефть после урагана «Катрина» в США, также существенно удорожает содержание домов, особенно в зимний период. Уже есть прецеденты, когда люди вынуждены продавать недавно купленные дома из-за резко увеличившихся и непосильных более платежей.
Таблица 3
Изменение учетной ставки государственного Банка Канады за последние 10 лет
- К концу 2005 года процентная ставка обычного ипотечного кредита в среднем составила 6,3% годовых. Однако сильная конкуренция между кредитными организациями помогает пока заемщикам торговаться и получать различные скидки. Тем не менее, более высокие проценты по ипотечным кредитам приведут о «остыванию» перегретого рыка купли-продажи домов, - завил Грегори Кламп.
Таблица 4
Прогноз продаж жилой недвижимости в 2006 году
Строительный бум и рост продаж недвижимости в последние годы привел также к расцвету профессии агентов по продаже недвижимости (Real Estate Agents). С учетом того, что комиссионные от продажи-покупки дома составляют от 5 до 6%, в больших городах наиболее удачливые агенты зарабатывают в месяц до 15-20тыс. долларов. Неудивительно, что курсы по подготовке специалистов по продаже недвижимости переполнены желающими иметь такую зарплату, несмотря на довольно сложную процедуру получения государственной лицензии. В одной только провинции Онтарио количество слушателей курсов по подготовке агентов за последние 5 лет утроилось и превысило 13000.
Многие канадцы на «перегретом» ценами рынке считают, что можно сэкономить на покупке-продаже дома, отказавшись от услуг посредника. Около 20% канадцев продают дома без участия агентов. Именно для них открыты сайты сети интернет, например, www.4salebyowners.com или www.forsalebyowners.com , Так, например, при продаже дома стоимостью в 400 тыс. долларов экономия составит ни много ни мало 24 тысячи долларов!
Некоторые состоятельные россияне попытались воспользоваться возросшей активностью канадского рынка недвижимости, инвестировав значительны суммы в покупку кондоминиумов и жилых домов с целью дальнейшей перепродажи. На такое решение повлияли агрессивная реклама на риэлтерском рынке, да и наглядный пример проживающих в Канаде друзей, родственников, знакомых, у которых за год-два стоимость домов увеличилась от 15 до 40% в зависимости от региона, в котором жилье было куплено. Однако, не будучи специалистами, они не учли, что рынок недвижимости уже находится на очередном пике, а цены приближены к максимуму. Это привело к тому, что для многих российских инвесторов наступило разочарования после того как они не получили ожидаемой прибыли, а некоторые и понесли убытки.
В целом цены на рынке недвижимости непредсказуемы, несмотря на то, что они на протяжении последнего десятилетия в большинстве канадских городов стабильно растут. Рынок недвижимости, если рассматривать его с точки зрения инвестиционной привлекательности, по своей природе является достаточно рискованным. Если бы инвесторы проанализировали статистические данные за последние десятилетия, то, очевидно, были бы более осторожны в своем выборе.
Если учесть инфляцию канадского доллара, а это около 3% в год, и взглянуть на более длительный, чем 3-5 лет период развития рынка, то предстает совершенно другая картина. Например, люди, купившие дом в 1989 году в Торонто, потеряли более 30% реальной стоимости их недвижимости всего за несколько лет, после большого и неожиданного краха на рынке недвижимости. Дома, которые были куплены в Калгари, например в 1981 году, только сейчас, через 25 лет (!) восстановили их оригинальную стоимость.
Таблица 5
Средние цены на жилые дома в Западной Канаде
Таблица 6
Средние цены на жилые дома в Восточной Канаде
Потенциальные инвесторы должны помнить, что на рынке недвижимости время - решающий фактор. Вы можете получить несколько десятков тысяч долларов прибыли за три или пять лет, но вы также можете не заработать ни одного цента и за четверть века.
Финансовый советник Валентин Лосев получил права уставного члена Канадской “Elder Planning Counselor
Подробнее...
Новости
Специальная федеральная комиссия по изучению финансовой грамотности опубликовала отчет и рекомендации министру финансов Канады для ликвидации финансовой неграмотности населения. - Читать отчет
Пользуясь кредитными картами, многие из нас и не подозревают на какие уловки идут банки и какие ловушки они расставляют. Узнайте об этом из программы общественного телеканала PBS - Подробнее...
Падение индексов на основных биржевых площадках рождает много вопросов, особенно у людей, не имеющих достаточного опыта инвестирования....
Подробнее...
С 1 июля 2007 года Правительство Канады снизило налоги для семей с детьми...
Подробнее...
Более 300 тысяч пожилых людей в Канаде, которым положены пособия по старости GIS, не получают их, потому что просто...
Подробнее...
Уникальное предложение
Валентин Лосев гарантирует цены на срочные контракты страхования жизни ниже рыночных на 30%.
Подробнее...
Процесс перевода Standard Life Assurance Company of Canada под канадскую юрисдикцию завершен.
Подробнее...
Что нам стоит дом построить?
Вы можете получить несколько десятков тысяч долларов прибыли за три или пять лет, но вы также можете не заработать ни одного цента и за четверть века...
Читать статью
Осторожно, деньги!
Недостойная практика немногочисленных компаний, усугубляется некомпетентностью и непорядочностью некоторых продавцов финансовых услуг...
Читать статью
Финансовый советник Валентин Лосев получил права уставного члена Канадской “Elder Planning Counselor
Специальная федеральная комиссия по изучению финансовой грамотности опубликовала отчет и рекомендации министру финансов Канады для ликвидации финансовой неграмотности населения. - 
Пользуясь кредитными картами, многие из нас и не подозревают на какие уловки идут банки и какие ловушки они расставляют. Узнайте об этом из программы общественного телеканала PBS - 
Падение индексов на основных биржевых площадках рождает много вопросов, особенно у людей, не имеющих достаточного опыта инвестирования....
С 1 июля 2007 года Правительство Канады снизило налоги для семей с детьми...
Более 300 тысяч пожилых людей в Канаде, которым положены пособия по старости GIS, не получают их, потому что просто...
Процесс перевода Standard Life Assurance Company of Canada под канадскую юрисдикцию завершен.
